广州将收购存量商品房用作保障性住房的范围降杠杆是什么意思，从此前增城一个区扩大到了全市。
11月19日，广州安居集团有限公司（下称“广州安居集团”）发布《关于收购已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告》，该通告明确，征集范围为广州市行政区域内已建成的存量商品房房源，房源所属项目周边交通便利、配套设施较为齐全。
在征集条件上，则要求项目资产负债和法律关系清晰，已取得竣工联合验收意见书，面积在90平方米以下。房源权属清晰可交易，不存在查封登记、异议登记等限制，存在抵押等权利限制的，应取得相关权利人书面同意。此外，通告提及，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。
上述通告表示，征集时间为2024年11月18日～12月18日，在这一个月内，有意参与征集的房地产企业可以递送相关资料。收购主体为广州安居集团或其下属广州安居投资发展有限公司、广州安居住房置业有限公司等子公司作为收购主体实施收购。广州安居集团成立于2023年8月，由广州市国资委和广东省财政厅间接全资持有。
从公告来看，广州安居集团对于房源的要求与大多数城市发布的公告类似，即遵循市场化、法治化、双方自愿等原则收购存量已建成商品房房源。值得一提的是，上述通告并未提及如何确定最为关键的收购价格和总收购金额。
可供参考的是，今年5月30日，广州市增城区公开征集广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）符合条件的商品住宅房源，拟购买市场化商品房用作安置房源，房源交易单价评估方法选用的是成本法，原则上为“土地成本+建安成本”。彼时，对于该价格计算方式，有楼盘销售人员称，其所在楼盘销售价格早已跌破成本价，政府按照成本价收购对于企业来说接受程度较高。
此外，广州市增城区在今年8月份发布公告称，计划收购增城中心城区（荔湖街、荔城街、增江街）范围内存量商品房作为户籍家庭公共租赁住房。根据公告，预算总价2000万元，总建筑面积不少于1898.07平方米，单套房屋面积要求40～80平方米，至少为两房一厅，房屋套数不少于27套，平均单价上限不超过10537元/平米（均价=预算总价/总建筑面积）。
对于收购价格上限的来源，公告称，是依据增城区住建局提供的，增城区中心城区单套建筑面积在40～80平方米的商品房，近半年实际成交单价的均价下浮8%计算。也就是说该价格是近半年市场成交均价的92折。
中指研究院华南分院分析师杨永俊认为，广州安居集团此次的通告意味着，广州收购存量商品房作保障房的措施正式从此前的增城等区扩大到全市范围，这将对广州房地产市场的止跌回稳有着重要作用。开展存量住房收购，有望加快全市商品房库存的去化速度，促进供应与需求之间的平衡，此外，还能有效解决广州新市民、青年人等群体的住房问题。
根据中指研究院数据，截至2024年10月底，广州全市商品住宅显性库存量为1329.7万平方米，出清周期仍高达21.4个月。其中，90平方米以下户型的库存量为319.9万平方米，占比约24%，出清周期为20.4个月。杨永俊表示，随着存量商品房收购用作保障房的开展，叠加此前已落地的广东首笔收购存量住房用作安置房的专项借款资金落地等政策，预计全市库存量有望稳步下降至合理水平，推动房价有效企稳。
杨永俊也提及，若收购价格合理，有望提升房企参与的积极性，从而更有效率地推动此次政策的落地，促进房地产市场信心的恢复，实现止跌企稳。
实际上，与全国其他城市类似，今年5月开启收购商品房用作保障性住房至今，广州市增城区落地的案例并不多。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从其他城市运作实践来看，政府收购存量住宅过程中存在的主要问题是，收购用作保障性住房的项目，后期若想实现资金平衡，就必须按照“白菜价”收购，这导致交易双方在价格上很难达成一致，从而阻碍收购流程的推进。同时，由于双方对未来房地产市场的预期存在差异，市场主体通过申请再贷款来收购存量住房的积极性尚待提升。
李宇嘉表示，收购商品住宅项目用作保障性住房，可能要等房价止跌回稳趋势出现以后，交易案例才会明显增加。
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张慧敏
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